7月23日，绍兴越城区城南街道的工作人员熬了一个通宵。他们在等长城教苑最后一户居民签约。
这户居民身背贷款，房产早已抵押，家庭没有稳定收入，希望政府出钱回购房屋。街道工作人员沟通了一天一夜，帮助联系中介，把房屋挂牌出售，最终成交。
长城教苑273户居民由此实现100%签约。这是浙江首个预制板小区自主更新项目，住宅重建费用主要由居民自筹。
两年多前，杭州拱墅区朝晖街道的居民也经历过相似的等待，他们等了整整一年。
浙工新村最后一户未签约的是一名投资业主。2009年，他以接近每平方米2万元的价格买入房屋，一直等待拆迁。十多年过去，没等来征收补偿，却等到了居民自筹资金拆除重建，自己还要追加数十万元。巨大的心理落差，让他迟迟不肯签字。直到2024年5月，业主才主动找到街道：“看明白了。这个项目不会像传统拆迁那样给额外让步，继续耗下去没有意义。”
至此，浙工新村548户居民全部签约，居民自筹资金约4.9亿元，整体更新费用约5.6亿元，不足部分由旧房改造等专项资金补齐。
2024年，浙江省出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》。后续老旧小区申报自主更新，初步意愿同意率原则上要达到95%；项目正式启动，则要达到100%签约。
看着隔壁小区焕然一新，周边老旧小区的居民也动了心，有人找到街道办事处，有人向社区书记咨询：“我们能不能也自主更新？”但民意问卷一摸底，多数小区第一轮支持率便达不到95%，连启动程序都进不了。几个有改造诉求的小区，几乎都卡在了这道门槛前。
每家每户都有个性化诉求，协调难度随小区户数增加呈指数级上升。100%签约率，既是老旧小区自主更新的基础门槛，也是项目能落地的核心关键。
浙工新村和长城教苑两个案例中，100%签约率究竟是如何实现的？分析政策出台前后这两个典型案例，或许能为更多老旧小区的自主更新实践提供参考和借鉴。
长城教苑居民正在陆续搬离。 巩持平 摄
自主更新后的浙工新村。 巩持平摄
堵点在“钱”
2024年4月，浙江省召开新闻通气会，作为全省首个自主更新项目，浙工新村的案例被正式介绍推广。看到这一案例，长城教苑居民找到社区和街道询问：“我们能不能也自己筹钱，把旧房拆掉重建？”
居民自发在小区里“摆起了摊”，自己设计表格，摸排业主意愿。一个多月后，190多名业主签下同意书。后续街道开展的前三轮问卷调查，同意率都在95%以上。
没想到，第四轮问卷发放下去，同意率一下子降到只有20%。“我们当时都以为项目就要夭折了。”长城教苑所在的城南街道相关负责人说。
转折点是建设单价公布。按照方案，粗算下来，最小户型44平方米换同面积新房，需要出资近10万元；主力户型55平方米，选择扩面至66平方米，预计出资20万元左右。
更新项目资金几乎完全由居民自筹，价格由当地国企根据建设成本和周边房地产市场情况综合测算，远超多数居民的心理预期。
改造前的长城教苑。 巩持平摄
改造前的长城教苑。 巩持平摄
“自主更新说是居民出钱，难道不是我们出一部分，政府再补贴一部分？”长城教苑居民王海泉是项目的坚定支持者之一，但他第一次听到价格时也感到意外。
自主更新和传统拆迁遵循的是两套不同逻辑。长城教苑所在长城社区居委会主任吕尧红说：“现在突然告诉居民，政府财政不兜底了，要自己花钱改造自己的房子，很多人一下子不理解，也不适应。”
居民要出多少钱，成为项目推进中最直接的争议点。
有人认为“不划算”。长城教苑有居民在2020年前后房地产市场高位时买入房屋，一套60多平方米的旧房花了100多万元。如今房价下行，还要再支付一笔更新费用，即使房屋重建后升值，也未必能够覆盖此前的买入成本。“最早一批住户买房只花了十几万、二十多万元，我们是后期高价接盘的，最不划算。”一名居民说。
也有居民很难拿出这笔改造资金。老旧小区里住着不少老年人，不是人人都有稳定的退休收入，很多老人出资需要依靠子女，可部分子女经济条件也不富裕。浙工新村地处杭州市区，出资标准更高，扩建部分的价格约为每平方米3.45万元。以扩面20平方米计算，仅扩面部分就需近70万元，再加上原面积重建、购买车位等费用，一户家庭可能需要支出上百万元。
资金问题进入家庭内部，又往往演变为产权和代际矛盾。有的父子意见不一，儿子要求新房必须登记在自己名下；但政策规定，更新过程中原房产证登记人不变，不能直接变更产权，后续过户需另行办理。有的原产权人已经去世，子女众多，遗产分割迟迟无法达成一致。浙工新村所在的朝晖街道相关负责人对此深有体会：“家庭纠纷不处理好，就没有人能够签字，甚至都搞不清楚到底该由谁来签。”
现实中的麻烦也会进一步降低居民出资意愿。浙工新村548户居民中，60岁以上的超过400人，80岁以上的有209人。老人普遍不愿折腾：搬家意味着离开熟悉的生活圈，看病、买菜、社交都要重新适应；不少房东还担心发生意外，不愿将房子出租给高龄老人。
更多居民是中间派，他们并非明确反对更新，而是对项目缺乏信任。
推进最难的时候，种种误解、质疑都冒出来了。吕尧红是离居民最近的人，“社会上有一种固有印象，觉得工程就像冰箱里的一块肉，能捞油水，个别居民私下会议论”。
表面上看，居民争论的是价格、面积和户型；更深层的命题在于，面对自主更新这一“新生事物”，居民与政府之间的信任该如何建立？
自主更新后的浙工新村与老旧小区一墙之隔。 巩持平摄
自主更新后的浙工新村与老旧小区一墙之隔。 巩持平摄
把账算透，把结解开
陷入僵局时，一批长城教苑居民主动找到城南街道，提交联名申请书，要求继续推进。
他们的理由很现实。长城教苑房屋面积从44平方米到72平方米不等，楼体破败肉眼可见：墙面大面积剥落，渗水留下的水渍清晰可见；台风来临时，一楼积水能漫到膝盖；白蚁蔓延，铸铁管道锈蚀断裂，部分房屋已经倾斜、开裂。
漏水还经常引发邻里矛盾，楼上渗到楼下，责任很难说清。预制板楼房隔音尤其差，“在家里讲话，周边都能听见”。这样的房屋，自住让人不踏实，进入二手房市场也很难流通。
要重新凝聚共识，首先回答一个核心问题：相比继续住、继续等，为什么自主更新更划算？
长城教苑最早的推动力量来自居民内部。支持更新的业主先建立微信群，把有共同意愿的人组织起来，再通过邻里和熟人关系逐户沟通。“我们小区每平方米卖五六千元都没人愿意接手。房子卖不掉，拆迁又等不到，资产相当于死死攥在手里，盘活不了。”居民潘丽娟到处与人“算账”——要想让资产重新具有使用价值和流通价值，自主更新几乎是唯一可行的路径。
吕尧红反复向居民解释，长城教苑地块面积小、形状不规整，没有足够的商业开发空间。“拆迁是政府为了土地开发、商业招商，所以给补偿；我们是房屋本身安全出了问题，要靠自己出钱改造。”
朝晖街道给居民算过一笔更大的账：“在拱墅区，类似的2000年以前建成的小区有300多个，涉及房屋近5000幢、居民近2万户。”随着时间推移，“年长”的房屋越来越多，完全依赖财政征收的传统模式注定难以持续。对不少没有征收计划、安全隐患又日益突出的老旧小区而言，自主更新可能是最现实的机会。
长城教苑居民正在陆续搬离。 巩持平 摄
长城教苑信息公示栏贴着自主更新后小区效果图。 巩持平摄
解释清楚“为什么居民要出钱”之后，还要尽可能降低居民的实际负担。
越城区住房和城乡建设局与城南街道到省级部门和厅局对接，争取政策支持。最终，原面积重建价格降至1780元，扩面价格降至8680元。
容积率同样关键。老式多层住宅的得房率较高，一旦改建为带电梯的小高层，公摊面积就会增加。如果建筑面积不增加，居民实际套内使用面积反而可能缩水。浙工新村的解法，是在不突破片区总容积率控制要求的前提下，通过街区层面的统筹平衡，实现小区内部容积率提升。长城教苑则因新建楼幢对周边小区采光影响很小，重建后规划同样允许容积率提升。
金融渠道也被同步打通。针对老旧小区自主更新，银行推出相应金融产品，采取薄利运行模式。公积金使用也更加灵活：浙工新村自主更新可以享受与商品房交易类似的政策，居民能够提取公积金余额、办理贷款；长城教苑居民还可使用直系亲属的公积金，作为房屋改造资金的补充。
但价格降下来、贷款渠道打通，并不意味着信任自然产生。很多矛盾越是藏着掖着越容易发酵，只有把成本、质量和规则摆到明面上，才能公开透明，如此才是破局的“杀手锏”。
自主更新后的浙工新村。 巩持平摄
自主更新后的浙工新村。 巩持平摄
2025年2月，浙工新村新房交付。建设期间，相关费用由国企垫资。居民回迁时，真金白银要拿出来了，项目又迎来一道难关。
这一次，质疑集中在房屋质量上。墙体水泥砂浆表层因水分挥发出现细微裂纹，一些居民将其理解为“主体开裂”；业主群里还出现大量关于“顶楼和地下室漏水”的讨论。随之而来的疑问是：如果质量存在争议，当初每平方米约3.45万元的扩面价格是不是太高？
街道在暴雨天公众号开直播，社区主任打着伞举着手机，到每一间房屋里检查。回迁期间，街道举行5场“红茶议事会”，围绕房屋质量、面积测绘和缴费问题逐项讨论；同时采访近100名居民，拍摄两三百条真实居住体验短视频，发到业主群里。
居民参与的审计小组将更新成本逐项拆解，造价台账基本公开。小区四面紧邻城市主干道和成熟居民区，开挖地下室需要进行大规模基坑支护，新建筑还要与既有城市管网重新对接，施工空间和组织难度远高于在净地上建设商品房。
当成本能够核验、质量能够看见、规则能够讨论，居民把账算清楚，共识随之形成。
这一经验后来也被运用到长城教苑。2026年7月12日，长城教苑启动集中签约。登记点旁专门设置了司法调解室，派驻律师、“老娘舅”和擅长处理矛盾的基层工作人员，集中处理产权、继承和家庭内部纠纷。“调解室里一直很热闹。”一名街道工作人员说。
集中签约头三天，签约率就超过70%。甚至半夜12点，现场已经排起三四十人的队伍；还有老人半夜带着躺椅守在门口，排了半宿。最终，仅用12天，长城教苑273户居民全部签约。
是个案，还是样本
浙工新村启动改造时，国内尚无成熟经验可供照搬。在朝晖街道工作人员的口中，这是“一只相当难啃的螃蟹”。
什么是自主更新？街道最初与居民沟通时，只能用“原拆原建、自主筹资”等笼统表述来解释。
户型怎么设计？浙工新村最初是一幢一幢陆续建成的，548套住房共有59种户型。设计单位将其归并为7种，供居民选择。居民需求在变，每种户型需要建造的数量也一直在变，像“搭积木”一样随时调整。建成后的小区，每套房的面积、架构和居民提交的申请一一匹配。
房子建好后怎么分？项目先后召开4次“自更会”，与居民反复讨论，最终确定线下两轮抽签方案：第一轮依据居民签约先后顺序抽取选房顺位号，但不抽具体房屋；第二轮按照顺位号，在与自家面积相对应的房源段内抽取最终房号。
在实践探索中，拱墅区发布《浙工新村居民主体的城市危旧房有机更新（试点）项目实施方案公告》，作为项目改造更新的依据。
此后，政策框架逐步完善。2024年4月，浙江出台《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》；2025年，《浙江省城镇社区更新条例》正式施行。
地方细则也在跟进。2025年11月，越城区发布《越城区预制板小区自主更新工作实施方案》；2026年6月，又出台《越城区预制板小区自主更新工作实施细则（试行）》，进一步明确流程和规定。例如，居民同意自主更新比例达到95%以上即可提交申请；更新项目允许适当扩容；增设的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道和外墙保温层等，不计入容积率。
这也意味着，到长城教苑推进更新时，已有成体系的政策文件和较为明确的规则制度可依循。
小区旁边的已搬迁中学成为自主更新签约点。 巩持平 摄
设立在长城社区的长城教苑自主更新腾空项目部。 巩持平 摄
此前，不少人认为浙工新村具有特殊性，难以复制。浙工新村原是浙江工业大学职工宿舍，整个社区具有熟人社会特征，居民整体收入条件也相对较好。而长城教苑住户“来自四面八方”，绝大多数是后来购买房屋迁入的普通家庭，老年人占七成以上，经济条件普遍一般。某种程度上，这一样本更具普适价值。
与此同时，更多的实践案例也在带动政策向前迈步。比如，长城教苑小区更新后多出的房源将作为保障房，其收益用于平衡项目支出。这一方面可以为居民提供更充裕的户型选择，另一方面也使项目有了可用于平衡账目的资产。同时，长城教苑探索“双更新”模式。越城区将闲置学校、周边空地和小区更新统筹起来，改造公共配套。
上海师范大学商学院教授崔光灿认为，一系列政策文件正式确立自主更新的改造模式，既为推进同类项目提供统一操作框架，也为各地保留创新空间，允许地方出台更细化的政策，“杭州、绍兴等地之所以能陆续开展试点，正是因为有上级政策托底”。
对其他地区来说，浙江的经验是否有借鉴意义？目前上海房协城市更新专委会正在针对老旧小区自主更新的机制和政策开展课题研究，崔光灿认为，“无论具体政策细节如何，争取更多元主体参与并支持老旧小区更新的趋势不会变。”
浙工新村自主更新成为朝晖街道“招牌”项目。 巩持平摄
长城教苑签约点张贴的自主更新项目实施方案。 巩持平 摄
自主更新带来的价值，已开始在市场上显现。
浙工新村最后一户签约的业主，收房后很快将房产出售。周边2000年前后建成的老小区，房价约为每平方米2万元；浙工新村的成交价格则超过每平方米4万元。交房至今，已成交100多套。
长城教苑项目推进后，市场也对其更新前景作出了反应。不少本地居民愿意买入旧房，以分享改造后的增值收益。“有人赶在改造前，花48万元买下一套55平方米的房子。”城南街道一位工作人员说。
此类小区不仅成为房产市场上的“香饽饽”，也成为老旧小区改造领域的“明星”。朝晖街道统计，2025年交房后共接待考察23批次，2026年至今已接待36批次。
但房价上涨并不是自主更新的全部意义。
眼下，长城教苑正在进行房屋腾空。小区里，搬家小广告贴满墙面，拆下的旧门窗堆在路边，仍有居民在收拾最后一点家当。一河之隔，是崭新的商品房小区。两年后，长城教苑也将变成带电梯的小高层住宅。
而在浙工新村，刚刚过去的台风“白海豚”成了一次特殊的检验。改造前，每逢台风、暴雨预警，这片危房都必须按照规定转移住户。小区没有电梯，高龄和失能老人行动不便，社工需要上门，有时要背着老人下楼；无法自行行动的居民得用担架转运，救护车在现场备勤，重病人员直接送医或安置。如今，他们第一次不用再提心吊胆。
自主更新的最终目的，从来不只是让房子升值，而是让住在里面的人，拥有更美好的生活。
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